Bail à durée fixe
Un bail est dit à durée fixe lorsque la date de début et de fin est connue et déterminée. Ainsi, le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme, et ce, sans qu’aucun avis à cet effet ne soit nécessaire1.
Cependant, ce type de bail peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse à moins qu’il ne s’agisse du bail d’un immeuble, auquel cas elle peut être tacite2. Le bail est reconduit tacitement3 si le locataire continue d’occuper les lieux plus de dix jours après l’arrivée du terme, sans opposition du locateur. Le bail sera reconduit aux mêmes conditions pour un an, y compris le loyer. Si la durée du bail était inférieure à un an, il serait reconduit pour la durée initiale4.
Prolongation ou renouvellement du bail?
Il existe parfois une confusion sur le terme de reconduction du bail en courtage locatif commercial. Le renouvellement du bail commercial implique juridiquement un nouveau bail issu de négociations entre les parties, où les termes et conditions peuvent varier du bail antérieur. Pour sa part, un bail commercial dont la durée est prolongée sans négociation et sans modification des conditions sera considéré comme une reconduction issue de la simple prolongation de la durée. On parle le plus souvent alors de prolongation du bail.
Cette distinction est importante pour le courtier, car elle peut avoir un impact sur sa rétribution. En effet, un courtier peut habituellement prévoir une rétribution dans le cas d’un renouvellement de bail commercial, mais rarement lors d’un bail simplement reconduit à l’aide d’une option de prolongation.
ATTENTION! Certaines clauses mentionnent cependant que certains paramètres, comme le loyer, pourraient être renégociés sans pour autant constituer un renouvellement du bail.
Résiliation du bail
Cependant, si le locateur a manifesté son intention de mettre fin au bail en intentant une action en expulsion5 ou s’il a entrepris des négociations quant au renouvellement, ces démarches démontrent son opposition à la reconduction du bail. Peu importe sa durée, un bail peut toujours être résilié par consentement entre les parties.
Le locataire qui désire résilier son bail avant la fin de la durée prévue peut le faire à certaines conditions négociées au bail. Le locateur exigera le plus souvent au locataire de payer une certaine pénalité, qui comprend le plus souvent la portion non amortie des coûts qu’il a assumés. Le locateur exige aussi que le locataire qui désire résilier son bail ne soit pas en défaut. Ce droit lui est personnel et ne peut être transféré.
Le locataire peut aussi demander d’exercer un droit de réduction prévu au bail, soit de remettre au locateur une partie des locaux qu’il occupe. Le locateur pourrait imposer une pénalité au locataire qui exerce une telle option. Si le locateur accepte, il pourra louer l’espace libéré à un nouveau locataire.
1 Art. 1877 C.c.Q.
2 Art. 1878 C.c.Q.
3 Art. 1879 (1) C.c.Q.
4 Art. 1879 (2) C.c.Q.
5 Art. 1889 C.c.Q.
