Vente d’une copropriété indivise : attention au droit des autres copropriétaires

Vous désirez vendre ou acheter une quote-part dans un immeuble détenu en copropriété par indivision? Saviez-vous que les autres copropriétaires ont préséance sur un éventuel acquéreur? En recourant aux services d’un professionnel autorisé par l’OACIQ pour réaliser votre transaction, ce dernier aura l’obligation de vous accompagner et de vous conseiller pendant tout le processus. De plus, vous serez protégé par la Loi sur le courtage immobilier.
 

La convention d’indivision
La convention d’indivision précise le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété. Elle précise les droits de tous les propriétaires et permet d’administrer les droits d’usage exclusif attribués à chacun d’entre eux (ex. : votre appartement, votre stationnement privé). Pour éviter toutes poursuites judiciaires pouvant conduire au paiement de dommages-intérêts, assurez-vous de bien comprendre et de respecter les modalités de votre convention. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter votre courtier.

Attention : plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part de l’immeuble aux autres copropriétaires avant de l’offrir à un tiers. Certaines permettent même aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention. C’est ce qu’on appelle le « droit de préemption ».

Le droit de retrait
Par ailleurs, si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision ou qu’il n’existe pas de telle convention, le courtier de l’acheteur devra l’informer que le Code civil du Québec prévoit un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble : il s’agit du « droit de retrait ».

En vertu de ce droit, un copropriétaire a 60 jours, suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue à un tiers, pour la racheter en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Ce droit de retrait ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers.

Le courtier du vendeur devra veiller à ce que toutes les parties à la transaction soient informées des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction envisagée. Afin de minimiser les risques, il pourra s’assurer, dès la prise du contrat de courtage, d’obtenir une renonciation des autres copropriétaires à exercer un tel droit. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste.

Le courtier de l’acheteur, de son côté, pourra vouloir que toute promesse d’achat soit conditionnelle à ce que le vendeur fournisse copie de cette renonciation à l’acheteur.

Des formulaires pour mieux vous protéger
Pour votre protection, l’OACIQ a créé des formulaires pour ces situations, et que les courtiers doivent utiliser : le Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision et la Promesse d’achat – Copropriété par indivision.

Comme tous les autres formulaires de l’OACIQ, ils ont été conçus afin d’assurer la transparence et l’uniformité des transactions, bref afin qu’elles se déroulent selon les règles de l’art. Afin d’en savoir plus, lire l’article Les formulaires de l’OACIQ, des outils à mieux connaître.