Information pouvant être donnée par un courtier immobilier à son client en matière d’assurance

Les courtiers ont l’obligation d’informer les parties à une transaction des « produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé », ce qui touche notamment les produits d’assurances. 

Vous désirez bien informer vos clients des options s’offrant à eux en matière d’assurance? Voici un aperçu des règles à respecter.

Il importe d’abord de savoir que la distribution de produits et services reliés à l’assurance de dommages et à l’assurance de personnes est encadrée par la Loi sur la distribution de produits et services financiers (Loi sur la distribution) que l’Autorité des marchés financiers (AMF) est chargée d’administrer.

À cet égard, pour ne pas se placer en situation de contravention à cette loi, et plus précisément pour ne pas exercer illégalement les activités de représentant au sens de la Loi sur la distribution, un courtier ou un dirigeant d’agence doit prendre certaines précautions lorsqu’il fournit des informations sur des produits concernant la protection du patrimoine visé par une transaction. Il doit ainsi, de l’avis de l’AMF, se limiter à informer du type d’assurance propre à protéger leur patrimoine, par exemple:

• Assurance de personnes :

- Individuelle ou collective;
- Vie;
- Maladie et accidents, incluant l’invalidité;
- Maladies graves.

• Assurance de dommages :

- Biens;
- Responsabilité.

Également, afin d’orienter son client vers un produit qui permettra de protéger adéquatement son patrimoine et d’aider ce dernier à s’orienter vers le professionnel qui saura le conseiller, le courtier ou le dirigeant d’agence pourra informer celui-ci des différents types d’assurance disponibles et dont le client pourrait décider de se prévaloir.

Toutefois, le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas aller jusqu’à suggérer un produit d’assurance particulier en fonction des besoins du client ou proposer le produit spécifique d’un assureur. Selon l’AMF, il exercerait alors les activités de conseil dont la Loi sur la distribution réserve exclusivement l’exercice aux titulaires d’un certificat de représentant.

Par exemple, un courtier immobilier pourrait informer un acheteur qu’il peut protéger sa propriété contre les incendies en se procurant une assurance habitation, mais il ne pourrait aller jusqu’à lui suggérer le montant de la protection requise en fonction de la valeur des biens à assurer. Également, s’il constatait un vice ou une irrégularité susceptible d’affecter la transaction, il pourrait informer les parties sur l’existence et l’utilité de l’assurance de titres. Toujours selon l’AMF, il devrait inviter le client à consulter un représentant en assurance autorisé à agir à ce titre au Québec ou un assureur afin d’obtenir plus d’informations sur les produits et de déterminer dans quelle mesure ces produits sont susceptibles de répondre à ses besoins d’assurance.

Par contre, dans l’exemple qui précède, le courtier ne pourrait pas se prononcer sur l’opportunité de recourir à une telle assurance dans un cas particulier.

Dans tous les cas, le courtier ou le dirigeant d’agence doit cependant s’assurer de l’exactitude des renseignements qu’il fournit à son client et tenir compte des limites de ses propres connaissances en matière d’assurance.

L’information sur les produits et services relatifs à la protection du patrimoine des parties à une transaction

L’information qu’un courtier peut fournir en matière de produits d’assurance s’inscrit dans le cadre de l’obligation plus large d’informer les parties à une transaction de tout fait pertinent à celle-ci, notamment quant aux « produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé ».

Des services de protection contre le vol ou les incendies ou des produits d’assurance habitation, d’assurance de titres, d’assurance prêt hypothécaire ou d’assurance vie et invalidité sont tous des exemples de produits et services pouvant tendre à protéger le patrimoine de l’acquéreur d’un immeuble visé par une transaction ou un prêt hypothécaire.

Dans le cadre de son obligation d’information, le courtier ou le dirigeant d’agence peut diriger les parties vers des personnes ou sociétés offrant de tels produits et services. L’OACIQ s’attend alors à ce que le courtier respecte les paramètres suivants :

• S’il ne dirige les parties que vers une seule personne ou société, il doit mentionner que d’autres produits et services que ceux offerts par cette personne ou société pourraient permettre de protéger leur patrimoine, et que d’autres personnes ou sociétés sont autorisées ou aptes à distribuer de tels produits ou à rendre de tels services;
• Le cas échéant, il doit sans délai divulguer par écrit, à la partie concernée, toute entente de rétribution à son bénéfice qui existe entre lui et la personne ou société vers laquelle il dirige une partie. Si, au terme de cette entente, il reçoit un avantage autre que monétaire, il doit également lui en divulguer la nature. De plus, un courtier qui agit pour une agence et qui perçoit une rémunération au terme d’une telle entente, doit verser celle-ci sans délai à son agence.

Comme les situations mentionnées dans le présent article peuvent amener le courtier à diriger son client vers un représentant en assurance ou un cabinet autorisé à agir à ce titre au Québec (référencement) et éventuellement obtenir un partage de commission de ceux-ci, nous vous recommandons de prendre connaissance de l’article suivant : Indication de clients vers ou provenant d’une personne inscrite en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, de la Loi sur les valeurs mobilières ou de la Loi sur les instruments dérivés.

Pour plus d’information relativement à la distribution de produits et services financiers, consultez le site de l’Autorité des marchés financiers à www.lautorite.qc.ca.