Contrat de courtage : le client peut-il offrir l’immeuble en vente lui-même?

Certains propriétaires désirant signer un contrat de courtage demandent de pouvoir effectuer, eux aussi, une mise en marché de leur immeuble afin de trouver d’éventuels acheteurs. On ne parle pas ici d’un vendeur qui interagit lui-même avec l’acheteur, mais d’un vendeur qui peut effectuer une mise en marché (par exemple, qui met une annonce lui-même sur un réseau social ou un site d’annonces). Les risques de malentendus découlant d’une mauvaise gestion de cette double mise en marché sont importants, d’où la nécessité de définir clairement une entente à ce sujet entre le courtier et son client.

Il est important de noter que le courtier immobilier devra toujours s’acquitter de ses obligations déontologiques envers les parties à la transaction. Rappelons qu’un contrat de courtage vente peut être modifié pour préciser que le client offrira l’immeuble en vente lui-même sans que cela affecte le caractère exclusif du contrat, le cas échéant. L’exclusivité d’un contrat de courtage ne vise que les courtiers et les agences.

La clause qui permet au propriétaire d’offrir son immeuble en vente doit être claire afin d’éviter notamment toutes sources de conflits concernant la provenance de l’acheteur, le droit ou non de réclamer une rétribution, le prix de vente affiché. Il est primordial que cette clause soit inscrite à même le contrat de courtage vente en utilisant les mentions suivantes à la clause 11.1 :

Le propriétaire pourra offrir son IMMEUBLE en vente. Si le vendeur trouve lui-même l’acheteur, la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif sera réduite à _____ % du prix de vente ou _______ $.

Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de rétribution si :

a) une ou plusieurs promesses d’achat sont présentées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers, incluant le ou les courtiers identifiés au contrat de courtage exclusif, concurremment à une promesse d’achat soumise directement par un acheteur; ou

b) l’acheteur choisit d’être représenté par son propre courtier immobilier.

Dans ces cas, le propriétaire déboursera la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif.

Le propriétaire vendeur s’engage à aviser sans délai l’agence ou le courtier identifié au contrat de courtage exclusif avant d’accepter ou de refuser toute promesse d’achat soumise directement par un acheteur. Le cas échéant, le courtier remplira les formulaires requis.

Le propriétaire vendeur s’engage à ne publiciser aucune condition autre que celles contenues dans le contrat de courtage, notamment le prix, dans toutes représentations ou publicité qu’il pourrait effectuer.

Ces clauses répondent aux exigences de l’article 30 de la Loi sur le courtage immobilier¹ qui interdit à tout courtier de faire renoncer le vendeur aux droits que lui confèrent les contrats de courtage obligatoires.

Obligations contractuelles

L’agence ou le courtier qui convient avec le vendeur qu’il offrira l’immeuble en vente lui-même peut renoncer en partie² à la rétribution à laquelle il a droit. Il ne peut cependant renoncer à celle-ci dans le cas où cela créerait un désavantage pour un acheteur provenant d’un autre courtier.

Par ailleurs, toutes les obligations de l’agence ou du courtier telles que décrites au contrat de courtage demeurent, entre autres celle de présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toutes propositions visant l’achat, la location ou l’échange de l’immeuble.

Pour ce faire, une mention que le propriétaire s’engage à aviser l’agence ou le courtier dès sa connaissance de l’existence d’une promesse d’achat provenant directement de son acheteur, devra faire partie du contrat de courtage. Cela permettra au courtier du vendeur de bien jouer son rôle de conseil, de protéger adéquatement les intérêts de son client vendeur, et d’être équitable auprès de tous les acheteurs potentiels.

Représentation de l’acheteur

Le courtier représentant l’acheteur doit porter une attention particulière dans ce contexte. Rappelons que tous les courtiers ont l'obligation de collaborer entre eux et que le courtier de l’acheteur ne peut pas contacter le vendeur directement en raison du devoir de collaboration.

Affichage

Pour offrir son immeuble en vente, le propriétaire pourra le publiciser lui-même par tout moyen qu’il juge utile. Toutefois, une restriction devra apparaître au contrat de courtage lui interdisant de faire la promotion de son immeuble à des termes et conditions différents de ceux stipulés dans son contrat de courtage, notamment quant au prix de vente, et ce, afin d’être équitable pour tous les acheteurs. À défaut d’accepter cette restriction, le courtier ou l’agence devra s’abstenir de signer un contrat de courtage.

La fiche descriptive (celle qui est accessible uniquement aux courtiers) doit également faire mention que le propriétaire peut offrir son immeuble en vente lui-même.

De plus, afin d’éviter de la confusion de la part des acheteurs et d’éventuels problèmes de collaboration entre courtiers, la meilleure pratique est certainement de ne pas permettre la pose de deux écriteaux, soit celui du vendeur et celui du courtier. Bien que ce ne soit pas illégal, cette situation est à éviter.

Information et conservation des documents transactionnels

Comme pour toutes les transactions, le courtier ou l’agence devra, même si c’est le vendeur qui a lui-même trouvé l’acheteur, expédier son avis de vente au service de diffusion d’information tel que décrit au contrat de courtage, s’il y a lieu, et conserver tous les documents pertinents de la transaction dans ses dossiers et faire les entrées dans ses registres.

Dépôt et perception de la rétribution

Que l’acheteur entre directement en contact avec le vendeur ou qu’il le fasse par l’intermédiaire d’un courtier, s’il verse un acompte à la suite des recommandations faites par le courtier du vendeur, ce montant devra être déposé dans le compte en fidéicommis de l’agence de ce dernier, pour la protection des parties. De plus, l’agence ou le courtier ne pourra percevoir sa rétribution qu’en conformité avec la clause 7.1 du contrat de courtage ou l’entente intervenue avec son client.

Pour toute information additionnelle sur ce sujet, n’hésitez pas à communiquer avec le centre de renseignements Info OACIQ.

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¹Art. 30 de la Loi sur le courtage immobilier : « Un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent chapitre. »
²Art. 39 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité